最近、不動産記事が多くなってしまってすみません。
とある筋から、区分マンション購入を勧められそうになっているので、
いろいろ調べ中です。
私A to Laが、勝手に理解した事を幾つか羅列します。
１、利回り
「健美家」などのサイトで物件を眺めていると、利回りが表示されています。
利回り＝販売価格÷年家賃収入
経費などが含まれていないため、ザックリとした計算方法にはなりますが、
ある程度参考になります。
A to Laが勝手に考えた買いの目安は10%以上。
２、一棟vs区分
区分マンションや一軒家の場合、入居率は、ゼロか100。
一棟の場合は、ゼロということはほとんど無いが、空室を埋める手間がかかる。
空室がある理由も重要。
A to La的には、一棟推し。
３、築年数
勿論、築年数が多い方が安く購入出来ます。
ただ、融資の面だったり、出口戦略を考えると、多過ぎるのもリスクがあります。
新築は割高で、中古はチェックポイントが多いようです。
A to La的には、中古で、築10年以内。
４、融資
出来るだけ、現金は手元に残しておいた方良いので、
可能な限り融資を受けた方が良いです。
金利は低く抑えて、借入期間も短めが良さそうです。
A to La的には、金利2%、借入期間10～15年。
５、立地
今後、人口減少、生活様式の変化を考えると、今まで通りとはいきません。
都心部と地方、交通の便の良し悪し、辺りが検討しどころでしょう。
脱車社会だったり、車の自動運転機能の改良があると、地方の政令指定都市などは、まだいけるかもしれません。
少子高齢化、人口減少の激しそうな地方は要注意です。
A to La的には、東京周辺、政令指定都市。
まとめると、
・東京周辺、政令指定都市
・アパート一棟、マンション一棟
・築年数10年以内
・利回り10%以上
・可能な限り融資で、金利2%程度、10〜15年返済
こんな条件での物件は滅多にないと思いますが、基準を満たすような物件を探して、
見つかったら不動産投資を始めたいと思います。
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